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作者盧小濤
一、城市運營定義與內(nèi)涵
廣義上講，城市運營主要是指政府及其專業(yè)的城市運營商，會同多元主體，以城市收支管理為核心，以構建產(chǎn)業(yè)、文化、交通、生態(tài)和人居環(huán)境等城市綜合系統(tǒng)為目標，通過前瞻性的規(guī)劃、土地整理、載體和設施建設、多元化服務、產(chǎn)業(yè)投資等一系列資源整合的系統(tǒng)運作，從而實現(xiàn)城市價值持續(xù)提升和運營商經(jīng)營效益持續(xù)提升的過程。
狹義上講，城市運營是指在政府和企業(yè)建立契約伙伴關系的基礎上，通過運營城市資產(chǎn)尤其是存量資產(chǎn)，優(yōu)化要素配置，提高投資和支出效率，從而保障城市資產(chǎn)品質提升，城市創(chuàng)新環(huán)境、人居環(huán)境和公共服務、市政服務滿足城市發(fā)展需要，持續(xù)提升城市的吸引力，實現(xiàn)城市的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)的發(fā)展。本質即運營主體通過市場化途徑優(yōu)化城市資源和要素配置，從而提高城市發(fā)展效率。
在此，需注意運維、運行、運營三個側重點不同的概念。運維側重于“穩(wěn)定”“安全”“可靠”“維護”，關注故障防范和漏洞修復，通常是針對某一具體領域的系統(tǒng)而言，由系統(tǒng)建設方負責。運行側重于“運作”“運轉”，其對成本收益并不太敏感，通常由具體資產(chǎn)的所有權方負責，重在保障資產(chǎn)正常發(fā)揮作用。運營側重于“推廣”“增效”“增值”“體驗”“融合”“創(chuàng)新”“經(jīng)營”，更關注經(jīng)濟效益、價值創(chuàng)造，如何使資產(chǎn)等得到最大程度的優(yōu)化和增值，通常由經(jīng)營權方負責。
二、城市運營要素
1、城市運營主體
城市政府：我國城市政府在城市資源配置中，尤其是土地和空間資源配置，以及基礎設施和公共服務等供給中起主導作用，并通過相應的法律規(guī)范和政策支持為企業(yè)發(fā)展提供引導和支撐，在城市運營中起著主導作用。
城市運營商：既可以是政府平臺公司，也可以是市場化投資企業(yè)或專業(yè)化運營機構，通常為城市運營資產(chǎn)的所有者、使用者或托管方。其角色不同于高速城鎮(zhèn)化階段的開發(fā)商，而是更多地偏向于資產(chǎn)管理者、優(yōu)化要素者或城市發(fā)展增信平臺。通過城市資產(chǎn)和要素的優(yōu)化配置，或更好地引入金融機構對城市資產(chǎn)提供融資，推動資產(chǎn)品質提升，提升城市競爭力。
2、城市運營與服務對象
運營對象：既包括有形的土地、市政基礎設施（如道路、橋梁、排水系統(tǒng)、供水供電供氣、市容市貌、生態(tài)環(huán)境）、城市固定資產(chǎn)（如樓堂館所、產(chǎn)業(yè)園區(qū)）等“硬資產(chǎn)”；也包括人力資本、科技資產(chǎn)、營商環(huán)境、數(shù)據(jù)治理、社會治理等“軟資產(chǎn)”。在新時代開展城市運營，更多地從城市“硬資產(chǎn)”中的存量資產(chǎn)入手，通過運營變存量為流量，以增加城市的“軟資產(chǎn)”，從而通過運營性收益實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
服務對象：包括服務于政府履職，如城市治理、公共安全、民生保障等；服務于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，如智慧園區(qū)、智慧港口、能源管理、數(shù)據(jù)服務等；服務于市民生活，如社區(qū)治理、便民服務、智慧交通、智慧醫(yī)療、休閑文旅等。
三、城市運營模式
運營模式是智慧城市運營的基礎“保障房”，歸納為政府資產(chǎn)政府運營、政府資產(chǎn)企業(yè)運營、企業(yè)資產(chǎn)企業(yè)運營三大模式，不同式的選擇與運營的項目屬性特點、商業(yè)回報機制等緊密相關，且需要持續(xù)性開展模式創(chuàng)新、體制機制創(chuàng)新，實現(xiàn)城市復雜系統(tǒng)的長效運轉。
1、政府資產(chǎn)政府運營
是指政府在城市建設過程中產(chǎn)生的，對歸屬于自身的、擁有物權和知識產(chǎn)權的資產(chǎn)進行獨立運行維護、價值或服務推廣的經(jīng)營活動。該模式下的運營對象，如政府樓宇、設備設施、軟件系統(tǒng)等由政府投資建設，資產(chǎn)歸政府所有，運營一般是由政府主管部門進行獨立運營維護、價值或服務推廣。
2、政府資產(chǎn)企業(yè)運營
是指政府對自有的物權和知識產(chǎn)權的資產(chǎn)讓企業(yè)進行運行維護價值或服務推廣的經(jīng)營活動。此類運營項目一般由財政資金支持，政府負責運營統(tǒng)籌規(guī)劃和指導，具體運營由企業(yè)開展。該模式下的運營對象，如道路、學校、醫(yī)院、軌交、機場、交通樞紐、管廊、便民生活設施、相關設備設施等由政府投資建設，資產(chǎn)歸政府所有，運營一般是企業(yè)進行運行維護、價值或服務推廣。
運作方式包括：（1）政府購買服務，即各級政府部門將屬于自身職責范圍且適合通過市場化方式提供的服務事項，按照政府采購方式和程序，交由符合條件的服務供應商承擔，并根據(jù)服務數(shù)量和質量向其支付費用的行為。（2）成立平臺公司，一般由政府指定國資背景公司，再與全資或與社會優(yōu)勢企業(yè)合資成立運營公司，負責支撐地方政府開展本級或本級和下級單位城市資產(chǎn)的整體建設運營。對于專業(yè)性較強或平臺公司自身不具備建設運營能力的項目，可由平臺公司聯(lián)合領域優(yōu)勢企業(yè)再合資成立聯(lián)合運營子公司的方式，依法依規(guī)參與相關項目的建設運營，或依法依規(guī)采購領域第三方專業(yè)公司提供相應的建設運營服務。（3）政企合作模式，是政府與社會資本長期合作提供公共產(chǎn)品和服務的一種模式，政府和企業(yè)實行“利益共享、風險共擔”。通常由政府出資方和社會資本方共同出資成立特殊項目SPV公司，具體操作項目的投融資、建設和運營。根據(jù)政府和社會資本出資額度不同，SPV公司又分為政府控股和社會資本控股兩類。
3、企業(yè)資產(chǎn)企業(yè)運營
是由一個或多個企業(yè)共同出資成立全資公司，對自身擁有的基礎設施、數(shù)據(jù)、智慧應用等資產(chǎn)進行運行維護、價值或服務推廣，并遵循合理、公平、安全以及費用和服務相適應的原則，依法接受政府的監(jiān)督管理的經(jīng)營模式。
針對以上三種模式，新時代城市運營可圍繞土地、資本、勞動力三要素進一步深化，結合當前創(chuàng)新發(fā)展的需要和數(shù)字時代的特點，推進城市新型服務、智慧化服務，滿足城市發(fā)展新的需求。
四、城市運營市場機會
就傳統(tǒng)建筑企業(yè)而言，明確的客戶（政府、企業(yè)、個人）、穩(wěn)定的需求與購買意愿、持續(xù)發(fā)揮功能的資產(chǎn)、清晰的產(chǎn)權關系、持續(xù)的現(xiàn)金流是判斷城市運營項目的五大核心標準。結合筆者調研，在向城市運營轉型升級過程中，傳統(tǒng)建企可抓住以下市場機會，結合政策導向、技術革新和市場需求，實現(xiàn)業(yè)務模式創(chuàng)新與價值提升。
1、改造升級類資產(chǎn)運營
通過更新運營設備、智慧化或綠色低碳改造等，提升原有資質品質，賦予新的功能，使原有資產(chǎn)獲得更高更可持續(xù)運行的價值。如在城市更新中，對老城區(qū)、舊小區(qū)、城市園林等改造升級后需通過持續(xù)運營，以發(fā)揮智能服務、實時監(jiān)控、降低能耗、快捷服務、安全環(huán)保等功能。
2、工程延伸類資產(chǎn)運營
在建設交付后需持續(xù)監(jiān)控、維護以充分發(fā)揮資產(chǎn)功能并確保安全運行的資產(chǎn)。如地下工程運營，包括隧道運營、地下管廊運維、地下空間固碳運維，地源熱泵運維等，以及地上城市交通、水務、環(huán)境運營，包括城市污水處理、垃圾處理、大氣污染防治等環(huán)境保護工程。
3、伴隨戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)而來的資產(chǎn)運營
包括低碳園區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、低空經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)園運營、城市儲能運維、企業(yè)能源管理、海綿城市運維、充電樁聯(lián)網(wǎng)運營等。建企應構建從“造園區(qū)”到“造生態(tài)”的思維，通過提供專業(yè)化運營服務，打造特色園區(qū)并整合基金資源，形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同。
4、市場化服務拓展類資產(chǎn)運營
該類資產(chǎn)主要是在新型經(jīng)濟環(huán)境和政府政策背景下，因產(chǎn)權關系、市場需求等催生的新產(chǎn)業(yè)模式，包括保障房運營、文商旅綜合體管理、醫(yī)療養(yǎng)老設施建設等。如城市文化旅游，策劃并舉辦大型文化活動、體育賽事、旅游節(jié)慶；開發(fā)和運營博物館、藝術館、公園綠地等文化旅游項目。
5、智慧城市運營
在當前智慧城市建設取得積極成效的基礎上，為更好的發(fā)揮智慧城市的民生價值，提升智慧城市的社會效益，開展智慧城市運營服務，已經(jīng)成為智慧城市現(xiàn)階段發(fā)展的重要內(nèi)容。包括智慧交通、車路云一體化、智慧市政（包括水務、水環(huán)境、固廢處理等）、城市安全、智慧場館等。可為政府提供智慧城市建設、大數(shù)據(jù)分析、信息化服務等綜合運營解決方案，整合各種城市資源，推動城市治理現(xiàn)代化、智能化。
6、進入運營期的傳統(tǒng)資產(chǎn)運營
前期以PPP、BOT等方式參與國內(nèi)城市基礎設施建設投資和運營，投資類項目進入運營期的資產(chǎn)運營。通常包括片區(qū)開發(fā)+、水環(huán)境治理+、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)、綜合產(chǎn)業(yè)園運營等。
五、傳統(tǒng)建企轉型城市運營策略
1、傳統(tǒng)建企優(yōu)勢與不足
傳統(tǒng)建筑企業(yè)介入城市運營市場，既具備依托原有業(yè)務積累的獨特優(yōu)勢，也面臨思維模式、能力短板等挑戰(zhàn)。其優(yōu)勢體現(xiàn)在工程經(jīng)驗與產(chǎn)業(yè)鏈整合能力、政府關系與資源獲取能力和規(guī)模化運作與抗風險能力方面。而不足與挑戰(zhàn)也較為明顯，包括運營思維與專業(yè)能力較為受限。傳統(tǒng)盈利模式依賴工程利潤，缺乏長期運營經(jīng)驗，難以適應城市運營的“服務化”轉型（如智慧停車、園區(qū)招商等需持續(xù)運維能力）。技術壁壘突出，城市運營越來越多的依賴物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)、綠色低碳等技術，傳統(tǒng)企業(yè)技術儲備明顯不足，數(shù)據(jù)資產(chǎn)開發(fā)能力較弱。?
2、傳統(tǒng)建企轉型關鍵路徑
一是強化優(yōu)勢轉化。利用工程能力與政府資源，聚焦城市更新、片區(qū)開發(fā)等強關聯(lián)領域，逐步向運營端延伸。二是加快彌補短板，招募專業(yè)人才、組建運營管理團隊，推進“智慧城市”“智慧建筑”“智慧社區(qū)/園區(qū)”等“智慧+”研究，通過技術賦能應用。三是推進商業(yè)模式研究與創(chuàng)新，構建科學的投資回報模型，靈活運用“融合發(fā)展”模式，推進商業(yè)化運作。四是注重構建生態(tài)，與科技企業(yè)、產(chǎn)業(yè)資本、地方政府共建利益共享機制，降低單一主體風險。
六、總結
從國際社會城鎮(zhèn)化的發(fā)展經(jīng)驗來看，當一個國家城鎮(zhèn)化率達到60%時，城市病集中爆發(fā)，城市開發(fā)建設重心向貧民窟改造、保障性住房建設、環(huán)境治理、城市更新等轉變；當城鎮(zhèn)化率達到65%以后，人口向大中城市集聚后向郊區(qū)或周邊縣市轉移；當一個國家城鎮(zhèn)化率達到70%時，城鎮(zhèn)化率將步入減速階段，住房需求出現(xiàn)放緩；當城鎮(zhèn)化率達到80%左右時，人口從農(nóng)村往城市的流動基本停止，房地產(chǎn)將步入存量時代。2024年中國城鎮(zhèn)化率已到達67%，城鎮(zhèn)化率增速已逐年放緩。伴隨此輪城市更新而來的，是城市運營的大范圍市場化改革，城市發(fā)展的核心動能，從過去的生產(chǎn)力轉向新質生產(chǎn)力。傳統(tǒng)建筑企業(yè)應摒棄固有思維，以“長期主義”重構業(yè)務邏輯，加快從“蓋房子”轉向“經(jīng)營城市”，由建筑綜合服務商、系統(tǒng)解決方案提供商轉向城市運營商/服務商，方能在未來城市運營市場競爭中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
由于篇幅限制，有關城市運營的更詳盡內(nèi)容（如城市運營項目模式、標桿企業(yè)運營案例），可與筆者進一步交流。
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