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作者盧小濤

廣義上講，城市運(yùn)營(yíng)主要是指政府及其專業(yè)的城市運(yùn)營(yíng)商，會(huì)同多元主體，以城市收支管理為核心，以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)、文化、交通、生態(tài)和人居環(huán)境等城市綜合系統(tǒng)為目標(biāo)，通過(guò)前瞻性的規(guī)劃、土地整理、載體和設(shè)施建設(shè)、多元化服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資等一系列資源整合的系統(tǒng)運(yùn)作，從而實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值持續(xù)提升和運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)效益持續(xù)提升的過(guò)程。

狹義上講，城市運(yùn)營(yíng)是指在政府和企業(yè)建立契約伙伴關(guān)系的基礎(chǔ)上，通過(guò)運(yùn)營(yíng)城市資產(chǎn)尤其是存量資產(chǎn)，優(yōu)化要素配置，提高投資和支出效率，從而保障城市資產(chǎn)品質(zhì)提升，城市創(chuàng)新環(huán)境、人居環(huán)境和公共服務(wù)、市政服務(wù)滿足城市發(fā)展需要，持續(xù)提升城市的吸引力，實(shí)現(xiàn)城市的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)的發(fā)展。本質(zhì)即運(yùn)營(yíng)主體通過(guò)市場(chǎng)化途徑優(yōu)化城市資源和要素配置，從而提高城市發(fā)展效率。

在此，需注意運(yùn)維、運(yùn)行、運(yùn)營(yíng)三個(gè)側(cè)重點(diǎn)不同的概念。運(yùn)維側(cè)重于“穩(wěn)定”“安全”“可靠”“維護(hù)”，關(guān)注故障防范和漏洞修復(fù)，通常是針對(duì)某一具體領(lǐng)域的系統(tǒng)而言，由系統(tǒng)建設(shè)方負(fù)責(zé)。運(yùn)行側(cè)重于“運(yùn)作”“運(yùn)轉(zhuǎn)”，其對(duì)成本收益并不太敏感，通常由具體資產(chǎn)的所有權(quán)方負(fù)責(zé)，重在保障資產(chǎn)正常發(fā)揮作用。運(yùn)營(yíng)側(cè)重于“推廣”“增效”“增值”“體驗(yàn)”“融合”“創(chuàng)新”“經(jīng)營(yíng)”，更關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益、價(jià)值創(chuàng)造，如何使資產(chǎn)等得到最大程度的優(yōu)化和增值，通常由經(jīng)營(yíng)權(quán)方負(fù)責(zé)。

城市政府：我國(guó)城市政府在城市資源配置中，尤其是土地和空間資源配置，以及基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等供給中起主導(dǎo)作用，并通過(guò)相應(yīng)的法律規(guī)范和政策支持為企業(yè)發(fā)展提供引導(dǎo)和支撐，在城市運(yùn)營(yíng)中起著主導(dǎo)作用。

城市運(yùn)營(yíng)商：既可以是政府平臺(tái)公司，也可以是市場(chǎng)化投資企業(yè)或?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通常為城市運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的所有者、使用者或托管方。其角色不同于高速城鎮(zhèn)化階段的開(kāi)發(fā)商，而是更多地偏向于資產(chǎn)管理者、優(yōu)化要素者或城市發(fā)展增信平臺(tái)。通過(guò)城市資產(chǎn)和要素的優(yōu)化配置，或更好地引入金融機(jī)構(gòu)對(duì)城市資產(chǎn)提供融資，推動(dòng)資產(chǎn)品質(zhì)提升，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。

運(yùn)營(yíng)對(duì)象：既包括有形的土地、市政基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、橋梁、排水系統(tǒng)、供水供電供氣、市容市貌、生態(tài)環(huán)境）、城市固定資產(chǎn)（如樓堂館所、產(chǎn)業(yè)園區(qū)）等“硬資產(chǎn)”；也包括人力資本、科技資產(chǎn)、營(yíng)商環(huán)境、數(shù)據(jù)治理、社會(huì)治理等“軟資產(chǎn)”。在新時(shí)代開(kāi)展城市運(yùn)營(yíng)，更多地從城市“硬資產(chǎn)”中的存量資產(chǎn)入手，通過(guò)運(yùn)營(yíng)變存量為流量，以增加城市的“軟資產(chǎn)”，從而通過(guò)運(yùn)營(yíng)性收益實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

服務(wù)對(duì)象：包括服務(wù)于政府履職，如城市治理、公共安全、民生保障等；服務(wù)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，如智慧園區(qū)、智慧港口、能源管理、數(shù)據(jù)服務(wù)等；服務(wù)于市民生活，如社區(qū)治理、便民服務(wù)、智慧交通、智慧醫(yī)療、休閑文旅等。

運(yùn)營(yíng)模式是智慧城市運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)“保障房”，歸納為政府資產(chǎn)政府運(yùn)營(yíng)、政府資產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)、企業(yè)資產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)三大模式，不同式的選擇與運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目屬性特點(diǎn)、商業(yè)回報(bào)機(jī)制等緊密相關(guān)，且需要持續(xù)性開(kāi)展模式創(chuàng)新、體制機(jī)制創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)城市復(fù)雜系統(tǒng)的長(zhǎng)效運(yùn)轉(zhuǎn)。

是指政府在城市建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的，對(duì)歸屬于自身的、擁有物權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)行維護(hù)、價(jià)值或服務(wù)推廣的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。該模式下的運(yùn)營(yíng)對(duì)象，如政府樓宇、設(shè)備設(shè)施、軟件系統(tǒng)等由政府投資建設(shè)，資產(chǎn)歸政府所有，運(yùn)營(yíng)一般是由政府主管部門進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)營(yíng)維護(hù)、價(jià)值或服務(wù)推廣。

是指政府對(duì)自有的物權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)讓企業(yè)進(jìn)行運(yùn)行維護(hù)價(jià)值或服務(wù)推廣的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。此類運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目一般由財(cái)政資金支持，政府負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌規(guī)劃和指導(dǎo)，具體運(yùn)營(yíng)由企業(yè)開(kāi)展。該模式下的運(yùn)營(yíng)對(duì)象，如道路、學(xué)校、醫(yī)院、軌交、機(jī)場(chǎng)、交通樞紐、管廊、便民生活設(shè)施、相關(guān)設(shè)備設(shè)施等由政府投資建設(shè)，資產(chǎn)歸政府所有，運(yùn)營(yíng)一般是企業(yè)進(jìn)行運(yùn)行維護(hù)、價(jià)值或服務(wù)推廣。

運(yùn)作方式包括：（1）政府購(gòu)買服務(wù)，即各級(jí)政府部門將屬于自身職責(zé)范圍且適合通過(guò)市場(chǎng)化方式提供的服務(wù)事項(xiàng)，按照政府采購(gòu)方式和程序，交由符合條件的服務(wù)供應(yīng)商承擔(dān)，并根據(jù)服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量向其支付費(fèi)用的行為。（2）成立平臺(tái)公司，一般由政府指定國(guó)資背景公司，再與全資或與社會(huì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)合資成立運(yùn)營(yíng)公司，負(fù)責(zé)支撐地方政府開(kāi)展本級(jí)或本級(jí)和下級(jí)單位城市資產(chǎn)的整體建設(shè)運(yùn)營(yíng)。對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)或平臺(tái)公司自身不具備建設(shè)運(yùn)營(yíng)能力的項(xiàng)目，可由平臺(tái)公司聯(lián)合領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)再合資成立聯(lián)合運(yùn)營(yíng)子公司的方式，依法依規(guī)參與相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，或依法依規(guī)采購(gòu)領(lǐng)域第三方專業(yè)公司提供相應(yīng)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。（3）政企合作模式，是政府與社會(huì)資本長(zhǎng)期合作提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的一種模式，政府和企業(yè)實(shí)行“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”。通常由政府出資方和社會(huì)資本方共同出資成立特殊項(xiàng)目SPV公司，具體操作項(xiàng)目的投融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。根據(jù)政府和社會(huì)資本出資額度不同，SPV公司又分為政府控股和社會(huì)資本控股兩類。

是由一個(gè)或多個(gè)企業(yè)共同出資成立全資公司，對(duì)自身?yè)碛械幕A(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)、智慧應(yīng)用等資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)行維護(hù)、價(jià)值或服務(wù)推廣，并遵循合理、公平、安全以及費(fèi)用和服務(wù)相適應(yīng)的原則，依法接受政府的監(jiān)督管理的經(jīng)營(yíng)模式。

針對(duì)以上三種模式，新時(shí)代城市運(yùn)營(yíng)可圍繞土地、資本、勞動(dòng)力三要素進(jìn)一步深化，結(jié)合當(dāng)前創(chuàng)新發(fā)展的需要和數(shù)字時(shí)代的特點(diǎn)，推進(jìn)城市新型服務(wù)、智慧化服務(wù)，滿足城市發(fā)展新的需求。

就傳統(tǒng)建筑企業(yè)而言，明確的客戶（政府、企業(yè)、個(gè)人）、穩(wěn)定的需求與購(gòu)買意愿、持續(xù)發(fā)揮功能的資產(chǎn)、清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、持續(xù)的現(xiàn)金流是判斷城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的五大核心標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合筆者調(diào)研，在向城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，傳統(tǒng)建企可抓住以下市場(chǎng)機(jī)會(huì)，結(jié)合政策導(dǎo)向、技術(shù)革新和市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新與價(jià)值提升。

通過(guò)更新運(yùn)營(yíng)設(shè)備、智慧化或綠色低碳改造等，提升原有資質(zhì)品質(zhì)，賦予新的功能，使原有資產(chǎn)獲得更高更可持續(xù)運(yùn)行的價(jià)值。如在城市更新中，對(duì)老城區(qū)、舊小區(qū)、城市園林等改造升級(jí)后需通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，以發(fā)揮智能服務(wù)、實(shí)時(shí)監(jiān)控、降低能耗、快捷服務(wù)、安全環(huán)保等功能。

在建設(shè)交付后需持續(xù)監(jiān)控、維護(hù)以充分發(fā)揮資產(chǎn)功能并確保安全運(yùn)行的資產(chǎn)。如地下工程運(yùn)營(yíng)，包括隧道運(yùn)營(yíng)、地下管廊運(yùn)維、地下空間固碳運(yùn)維，地源熱泵運(yùn)維等，以及地上城市交通、水務(wù)、環(huán)境運(yùn)營(yíng)，包括城市污水處理、垃圾處理、大氣污染防治等環(huán)境保護(hù)工程。

包括低碳園區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、低空經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)、城市儲(chǔ)能運(yùn)維、企業(yè)能源管理、海綿城市運(yùn)維、充電樁聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)等。建企應(yīng)構(gòu)建從“造園區(qū)”到“造生態(tài)”的思維，通過(guò)提供專業(yè)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)，打造特色園區(qū)并整合基金資源，形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同。

該類資產(chǎn)主要是在新型經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府政策背景下，因產(chǎn)權(quán)關(guān)系、市場(chǎng)需求等催生的新產(chǎn)業(yè)模式，包括保障房運(yùn)營(yíng)、文商旅綜合體管理、醫(yī)療養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)等。如城市文化旅游，策劃并舉辦大型文化活動(dòng)、體育賽事、旅游節(jié)慶；開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)博物館、藝術(shù)館、公園綠地等文化旅游項(xiàng)目。

在當(dāng)前智慧城市建設(shè)取得積極成效的基礎(chǔ)上，為更好的發(fā)揮智慧城市的民生價(jià)值，提升智慧城市的社會(huì)效益，開(kāi)展智慧城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)，已經(jīng)成為智慧城市現(xiàn)階段發(fā)展的重要內(nèi)容。包括智慧交通、車路云一體化、智慧市政（包括水務(wù)、水環(huán)境、固廢處理等）、城市安全、智慧場(chǎng)館等。可為政府提供智慧城市建設(shè)、大數(shù)據(jù)分析、信息化服務(wù)等綜合運(yùn)營(yíng)解決方案，整合各種城市資源，推動(dòng)城市治理現(xiàn)代化、智能化。

前期以PPP、BOT等方式參與國(guó)內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和運(yùn)營(yíng)，投資類項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。通常包括片區(qū)開(kāi)發(fā)+、水環(huán)境治理+、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、綜合產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)等。

傳統(tǒng)建筑企業(yè)介入城市運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，既具備依托原有業(yè)務(wù)積累的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，也面臨思維模式、能力短板等挑戰(zhàn)。其優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在工程經(jīng)驗(yàn)與產(chǎn)業(yè)鏈整合能力、政府關(guān)系與資源獲取能力和規(guī)模化運(yùn)作與抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面。而不足與挑戰(zhàn)也較為明顯，包括運(yùn)營(yíng)思維與專業(yè)能力較為受限。傳統(tǒng)盈利模式依賴工程利潤(rùn)，缺乏長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，難以適應(yīng)城市運(yùn)營(yíng)的“服務(wù)化”轉(zhuǎn)型（如智慧停車、園區(qū)招商等需持續(xù)運(yùn)維能力）。技術(shù)壁壘突出，城市運(yùn)營(yíng)越來(lái)越多的依賴物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)、綠色低碳等技術(shù)，傳統(tǒng)企業(yè)技術(shù)儲(chǔ)備明顯不足，數(shù)據(jù)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力較弱。?

一是強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化。利用工程能力與政府資源，聚焦城市更新、片區(qū)開(kāi)發(fā)等強(qiáng)關(guān)聯(lián)領(lǐng)域，逐步向運(yùn)營(yíng)端延伸。二是加快彌補(bǔ)短板，招募專業(yè)人才、組建運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，推進(jìn)“智慧城市”“智慧建筑”“智慧社區(qū)/園區(qū)”等“智慧+”研究，通過(guò)技術(shù)賦能應(yīng)用。三是推進(jìn)商業(yè)模式研究與創(chuàng)新，構(gòu)建科學(xué)的投資回報(bào)模型，靈活運(yùn)用“融合發(fā)展”模式，推進(jìn)商業(yè)化運(yùn)作。四是注重構(gòu)建生態(tài)，與科技企業(yè)、產(chǎn)業(yè)資本、地方政府共建利益共享機(jī)制，降低單一主體風(fēng)險(xiǎn)。

由于篇幅限制，有關(guān)城市運(yùn)營(yíng)的更詳盡內(nèi)容（如城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目模式、標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)案例），可與筆者進(jìn)一步交流。

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